Welke maatregelen heeft Global Real Estate Enterprises genomen om eventuele risico's weg te nemen?

Locatie, locatie, locatie
Iedereen die zich in vastgoed verdiept weet: het draait allemaal om de locatie. Wij nemen het vinden van de juiste locaties daarom zeer serieus. Dit zijn plekken waar mensen graag willen wonen. Plekken waar er veel vraag is naar woningen en te weinig aanbod. Er is dus sprake is van krapte op de woningmarkt. Vaak zijn er al kopers alvorens de woning officieel op de markt wordt gebracht. Dankzij een sterk lokaal netwerk van verkoopmakelaars verloopt het verkoopproces zeer vlot en eenvoudig. Daarnaast kiezen wij altijd woningen uit die - zelfs in tijden van een mindere woningmarkt - goed verkoopbaar blijven. 

Onderzoek
Er wordt heel zorgvuldig onderzoek gedaan naar de locatie en de woning zelf alvorens over wordt gegaan tot aankoop. Primair doen wij ons eigen onderzoek. Hierbij worden wij geholpen door een vastgoednotaris die allerlei belangrijke risico's onderzoekt. Denk hierbij aan de kwaliteit van de grond, de beschikbaarheid van de juiste certificaten en vergunningen, beschikbare energielabel en rechtmatige eigenaar. De wetgeving in het Verenigd Koninkrijk is zeer streng en echt alles wordt gedocumenteerd. Dit maakt het voor ons dus mogelijk heel veel gegevens te verzamelen over vastgoed en de juiste locaties in het Verenigd Koninkrijk. Daarnaast hebben wij een heel goed netwerk aan sourcing partners. 

Sourcing partners
Sourcing partners zijn professionals die niets anders doen dan het zoeken naar geschikte woningen voor vastgoedinvesteerders. In het Verenigd Koninkrijk is dit een zeer gerespecteerd beroep. Uiteraard heb je sourcing partners van verschillende kwaliteit. Op basis van ervaringen van honderden projecten en een gedegen track record hebben wij de juiste sourcing partners geselecteerd. Deze sourcing partners zijn professionals die in het gebied wonen en werken en de locaties daarom zeer goed kennen. Daarnaast hebben zij zelf ook vastgoed en dus ruime ervaring in het doen van de juiste aankopen. Vaak investeren wij ook samen met de sourcing partner. Betrouwbaarder dan dit kun je het niet krijgen!

Wij kopen ruim onder de marktprijs
Wij richten ons op woningen die oud zijn en waar veel werk aan moet gebeuren. Het voordeel hier van is dat deze woningen voor een relatief lage prijs zijn te verkrijgen. Zeker omdat wij de woningen cash kopen. Vervolgens voegen wij waarde aan de woning toe door de woning te verduurzamen, te vergroten, te moderniseren etc. Hierdoor stijgt de woning in waarde. Op deze manier creëert Global Real Estate Enterprises een flinke marge tussen het geïnvesteerde bedrag en de waarde van de woning op de markt.
Stel dat het geïnvesteerde bedrag (aankoop en waarde toevoegen) £ 100,000,- is en de marktwaarde van de woning is £120,000,-. Dan is er dus een marge van £ 20,000,- oftewel 20%. Dit is een hele veilige marge. Stel dat de markt in de periode van verbouwing en verkoop met 5% (wat veel is in 9 maanden!) daalt. De marktwaarde van deze woning zou dan alsnog £ 114,000,- zijn. Wat ruim boven het geïnvesteerde bedrag is. 

Wij investeren zelf ook mee
Global Real Estate Enterprises investeert primair zelf in vastgoed. Daarnaast willen wij aan anderen de kans bieden om mee te investeren. Het beschikbare vermogen van mede-investeerders is dus altijd een deel van het te investeren bedrag in een project. Dit neemt het minieme risico wat er mogelijk nog is weg bij de mede-investeerder. Projecten zullen maximaal tot 70% mede gefinancierd worden. Hierdoor is er een zeer ruime marge ingebouwd. 
Om met het bovenstaande voorbeeld verder te rekenen. Stel dat van het geïnvesteerde bedrag 50% is bijgedragen door een mede-investeerder. Dit gaat dus om een bedrag van £ 50,000,-. Stel dat dit bedrag voor 18 maanden is uitgeleend tegen een rentepercentage van 0,5833% per maand (7% per jaar). Dit betekent dat aan het einde van de looptijd er £ 50,000,- plus £ 5,250,- aan rente wordt uitgekeerd. Bij een daling van 10% van de woningmarkt (wat heel veel is in 9 maanden) zou de waarde van deze woning alsnog £ 108,000,- zijn. En is het nog altijd makkelijk mogelijk om het geleende bedrag plus rente uit te keren. Eventuele tegenvallers inzake de verkoop van een woning zijn dus voor rekening van Global Real Estate Enterprises. Omdat wij de woningen cash kopen (er rust dus geen hypotheek op de woning) is er geen sprake van een bedrijfsrisico bij eventuele tegenvallers in de verkoop. Voor zover er sprake is van tegenvallers. Want zoals het bovenstaande rekenvoorbeeld liet zien. Zelfs bij een daling van de woningmarkt van 10% is er nog steeds sprake van een kleine winst op het project.

Looptijd
De minimale looptijd is 12 maanden. Langer mag uiteraard. Deze minimale looptijd is gekozen om mede-investeerders de kans te geven om binnen afzienbare tijd weer de beschikking te hebben over hun vermogen. Daarnaast is 12 maanden een veilige termijn. De vastgoedprojecten van Global Real Estate Enterprises duren gemiddeld 6 tot 9 maanden. Door een looptijd van 12 maanden te kiezen is er dus een behoorlijke speling om eventuele vertragingen op te vangen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan vertraging bij de verbouwing of de verkoop van de woning. Daarnaast voegen wij in de overeenkomst die wij met mede-investeerders afsluiten nog een eenzijdige optie tot verlengen toe voor een periode van 6 maanden. Dit om extreme onvoorziene vertragingen op te kunnen vangen. 

Samenvattend

  • Er worden woningen aangekocht op locaties waar sprake is van veel vraag naar woningen en krapte op de woningmarkt
  • Voor aankoop van de woning wordt er uitgebreid onderzoek gedaan naar de geschiktheid van de locatie en de woning
  • Wij werken samen met betrouwbare en ervaren sourcing partners die zelf ook investeren in vastgoed op dezelfde locaties waar wij ook kopen
  • Er wordt ruim onder de marktprijs gekocht waardoor er een marge ontstaat die eventuele tegenvallers bij verkoop kunnen opvangen
  • Doordat Global Real Estate Enterprises zelf ook investeert ontstaat een nog ruimere marge zodat bij eventuele tegenvallers het uitgeleende bedrag plus rente van de mede investeerder nooit in gevaar komt
  • Er is een ruime looptijd gekozen waardoor eventuele vertragingen in het proces goed kunnen worden opgevangen